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♢ 案例索引：路亚林与广博金穗公司案外人执行异议之诉案【（2020）最高法民申5384号】
♢ 裁判要旨：本案中，案涉房屋由响华置业公司开发并登记在该公司名下，卞长和、刘长英仅为案涉房屋的备案登记权利人，卞长和、刘长英并未取得案涉房屋的所有权。在卞长和、刘长英并未取得案涉房屋所有权的情况下，路亚林与卞长和于2010年8月30日签订《房屋买卖合同》，约定将案涉房屋出售给路亚林，合同本身存在无法履行的风险，路亚林对此应当知晓。本案中，路亚林虽已实际占有使用案涉房屋，但2015年案涉房屋被广博金穗公司申请查封时，该房屋尚登记在响华置业公司名下，既未变更登记到卞长和、刘长英名下，也未变更登记到路亚林名下。因此，鉴于案涉房屋实际所有权人并非卞长和，路亚林向未取得房屋合法产权证的卞长和购买案涉房屋，虽实际占有使用，但未提交充分证据证明其已穷尽要求办理过户登记的救济方式，故路亚林对房屋未办理过户登记到自己名下明显存在过错，原审法院认定路亚林对案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。 ♢ 法条链接
最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定： 第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
再审申请人（一审原告、二审上诉人），路亚林，男，1980年11月10日出生,住江苏省响水县开发区。 委托诉讼代理人：李克才，江苏大视宇律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：响水县广博金穗农村小额贷款有限公司，住所地江苏省响水县开发区金兰路108号。 法定代表人：徐功成，该公司董事长。 原审第三人：卞长和，男，1964年7月9日出生，汉族，住江苏省建湖县。 原审第三人：刘长英，女，1963年9月8日出生，汉族，住江苏省建湖县。 再审申请人路亚林因与被申请响水县广博金穗农村小额贷款有限公司（以下简称广博金穗公司）、原审第三人卞长和、刘长英案外人执行异议之诉一案，不服江苏省高级人民法院（2019）苏民终1082号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 路亚林申请再审称，原审判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定之情形，应予再审，请求撤销原审判决，改判支持路亚林的原审诉讼请求。主要事实与理由： 一、原审判决认定事实错误。案涉江苏省响水县204国道西侧碧桂苑小区xx号楼xx室和xx室两套房屋为江苏响华置业有限公司（以下简称响华置业公司）开发的商品房，2009年12月25日,该两套房屋登记备案至卞长和、刘长英名下。该房屋虽然因未办理房屋所有权证书，但卞长和、刘长英对该房屋具有物权期待权。卞长和、刘长英与路亚林签订《房屋买卖合同》，将上述房屋转让给路亚林，是自由处分民事权利的行为，该转让行为合法有效，应受法律保护。路亚林取得了上述房屋的物权期待权，只需响华置业公司协助将房屋过户登记到卞长和、刘长英名下，再将上述房屋过户登记到路亚林名下，路亚林即取得上述房屋的所有权。原审法院判决认定该财产权利转让行为属于违法交易,路亚林对未能办理产权过户登记存在过错，属于认定事实错误。 二、原审判决适用法律错误。原审法院适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条“下列房地产不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”，认定案涉《房屋买卖合同》无效错误。上述规定属于管理性规范，旨在加强房地产行政管理，防止权属不清或权属有争议的房屋进入房地产市场交易，从而保障交易安全，而非禁止交易或限制合同自由。原审法院认定卞长和、刘长英对案涉房屋无权处分，而导致案涉《房屋买卖合同》无效错误。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”尽管卞长和、刘长英未取得房屋所有权证书，但仍有权转让该房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，路亚林在案涉房屋查封之前与卞长和签订《房屋买卖合同》，合法占有使用该房屋，且已支付了全部房屋价款90万元，非因路亚林自身原因未办理房屋过户登记。因此，路亚林有权排除本案的执行，原审法院判决路亚林的权利不能排除本案执行错误，应予纠正。 三、路亚林的物权期待权应优先于广博金穗公司的普通债权。路亚林与卞长和签订的《房屋买卖合同》合法有效,应受法律保护。因该房屋被法院查封而未能办理过户登记，路亚林有权依据《房屋买卖合同》要求卞长和、刘长英将房屋产权过户登记到路亚林名下。广博金穗公司虽然享有要求卞长和、刘长英清偿担保债务的请求权，但路亚林的请求权系针对房产的请求权，且路亚林长期居住使用该房屋并扶养子女以及赡养老人，对于未办理房屋产权过户登记没有过错。路亚林对卞长和、刘长英享有的权利性质为物权期待权，而广博金穗公司的请求权系普通的担保金钱债权，路亚林的物权期待权应当优先于广博金穗公司的普通金钱债权予以保护。 本院经审查认为，本案争议的主要问题是路亚林是否有权要求停止对案涉房产的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房屋由响华置业公司开发并登记在该公司名下，卞长和、刘长英仅为案涉房屋的备案登记权利人，卞长和、刘长英并未取得案涉房屋的所有权。在卞长和、刘长英并未取得案涉房屋所有权的情况下，路亚林与卞长和于2010年8月30日签订《房屋买卖合同》，约定将案涉房屋出售给路亚林，合同本身存在无法履行的风险，路亚林对此应当知晓。本案中，路亚林虽已实际占有使用案涉房屋，但2015年案涉房屋被广博金穗公司申请查封时，该房屋尚登记在响华置业公司名下，既未变更登记到卞长和、刘长英名下，也未变更登记到路亚林名下。因此，鉴于案涉房屋实际所有权人并非卞长和，路亚林向未取得房屋合法产权证的卞长和购买案涉房屋，虽实际占有使用，但未提交充分证据证明其已穷尽要求办理过户登记的救济方式，故路亚林对房屋未办理过户登记到自己名下明显存在过错，原审法院认定路亚林对案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。 综上所述，路亚林的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回路亚林的再审申请。 审判长 刘雅玲 审判员 张爱珍 审判员 张 颖 二〇二〇年十一月二十九日 法官助理夏根辉 书记员 杨九如
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