本文作者：张祥伟

众所周知，不动产以登记作为其所有权界定的标志，凡是非基于登记的变动均不能发生物权效力。也正因为这样，不动产成为执行过程中申请人最关注的财产线索之一。但是法律也规定部分特殊情况下，债权行为所能够产生对抗法院强制执行的效果。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。事实上除了我们日常接触的房屋买卖合同，凡是涉及到不动产分割的离婚协议也可产生相同的效果。

案例

最高人民法院作出的（2017）最高法民终42号民事判决书记录了这样一个案件：一）位于上海××新区，购买时间为2008年7月份，产权登记人为成某。该期间为张某与成某婚姻存续期间。该房产已办理按揭，归还贷款的钱均由成某支付，至2012年09月份止。（二）张红英与成清波于2008年10月20日在广东省深圳市罗湖区民政局办理离婚登记手续，《离婚协议书》第三条第2款约定：“该房产归女方（张红英）所有”。（三）最高人民法院（2013）民一终字第133号民事判决书确认，富源贸易公司应偿还万仁辉借款6750万元及利息，成清波、成城集团公司承担连带责任，该案借款发生时间为2011年8月。（四）江西省高级人民法院（2016）赣执异字第1号执行裁定书载明，江西省高级人民法院在执行申请执行人万仁辉与被执行人富源贸易公司、成清波、成城集团公司民间借贷纠纷一案中，案外人张红英对江西省高级人民法院拍卖案涉房产提出执行异议，被驳回。张某遂再次就该异议裁定提出上诉。

最高人民法院经过审理后认为：

（一）关于张红英能否确认为案涉房产所有权人。本院认为，张红英与成清波于2008年10月20日协议离婚时，双方在《离婚协议书》中约定，“上海××新区潍坊××街坊××潍坊××室【沪房地浦字（2008）第×号】房产归女方（张红英）所有”，该《离婚协议书》上加盖了深圳市罗湖区民政局婚姻登记专用章，说明案涉离婚协议中关于财产的分割经过了民政部门的备案，无证据证明该离婚协议系虚假或伪造，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释》第八条规定，张红英、成清波针对案涉房产分割达成的前述协议，对双方均具有法律约束力。

由于案涉房产并未办理所有权登记变更手续，目前仍登记在成清波名下，依照《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本案仅凭案涉离婚协议无法发生讼争房产物权变动效力。但张红英可基于离婚协议对案涉房产归属的约定，向不动产登记机关请求变更登记其为房产所有权人，该请求能否实现，取决于是否有足以阻止该变更登记的情形发生，如在按揭贷款未全额偿还的情况下抵押权人是否同意变更登记等，故尚处于不确定状态。

因此，现阶段张红英对案涉房产仅享有请求不动产登记机关进行所有权人变更登记的权利，尚不具备直接确认其享有所有权的基础和条件，本院对张红英请求确认对案涉房产享有所有权的上诉请求不予支持。

（二）关于张红英对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，综合本案具体情况，张红英虽不能直接确认为案涉房产所有权人，但其对该房产享有变更登记为所有权人的请求权，该请求权可以排除人民法院根据万仁辉的申请对案涉房产的强制执行。理由是：一方面，从两种请求权产生的时间来看，张红英对案涉房产享有的请求权是基于2008年其与成清波签订的离婚协议产生，而万仁辉享有的请求权是基于2011年成清波出具的担保《承诺书》产生。张红英的请求权成立在前，其与成清波不存在通过离婚协议预定转移、逃废此后成清波可能发生的担保债务。

万仁辉的请求权与张红英的请求权相比较，在时间上不具有优先性。另一方面，从两种请求权的性质和内容来看，张红英享有的是针对案涉房产要求变更登记为所有权人的请求权，而万仁辉享有的是针对成清波的一般金钱债权，该金钱债权并非基于对案涉房产公示的信赖而产生。具体而言，成清波为富源贸易公司向万仁辉借款提供连带责任担保时，未将案涉房产设定为抵押担保物，万仁辉亦并非基于成清波名下登记有案涉房产而同意其为借款人富源贸易公司提供保证担保。因而，万仁辉的金钱债权请求权与张红英的所有权变更登记请求权比较，在性质和内容上亦不具有优先性。故张红英关于停止对案涉房产强制执行的上诉请求成立，本院予以支持。并最终裁定停止对位于上海市潍坊××室【沪房地浦字（2008）第×号】房产及地下车库的强制执行。

案件讲到这里，实际离婚协议也是协议的一种，其中所涉及的不动产所有权变更只要满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的四个条件，就应当具有对抗执行的效力。